Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соот ветствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Т _ок ) по формуле:

Т _ок = Т ₁ + НС /ДДП, (9.4)

где

Т ₁ – число лет, предшествующих году; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости.

Пример. Объект недвижимости Восток требует вложений в размере 2000, доходы составят: в первый год – 450, во второй – 500, в третий – 600, в четвертый – 800, в пятый 900. Ставка дисконтирования – 5%.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут заморожены, так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

Показатель период окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, уста навливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств. Недостатки показателя:

1.    В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предла гаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтер нативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

2.    Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как про стая средняя величина.